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2.年度楼市关键词
调控持续
调控方向不变，保护合理自住需求和抑制投资投机需求"两手抓"。2012 年，中央及相关部委继续坚持房地产调控政策从紧取向。一方面，多个地方政府为支持合理自住需求，调整公积金制度，提高购置首套房贷款额度，信贷环境整体趋好为房地产市场带来利好；另一方面，严格执行差异化信贷政策和限购政策，抑制投资投机性需求，通过督查等方式确保政策落实到位。此外，继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，特别是加大保障房土地供应量及相应资金支持力度，以增加市场有效供给。但是在十八大结束后，房地产土地市场有了明显"回暖"的迹象。保利、万科等众多重量级开发商频频亮相土地拍卖会，面对传统销售旺季的惨淡，拿地补货的热潮再一次掀起。
市场回稳
在经历2012年春节长假极度深寒之后，楼市逐渐走出低迷态势，"红三月"、"红五月"以及近来的"暖冬行情"，2012年楼市确立回稳局面。
2012年，随着货币环境稳中趋松，置业者观望情绪逐渐趋于缓解，积压的刚需与部分改善性需求积极入市，交易活跃程度提升，市场回稳。根据中国指数研究院跟踪监测的数据显示，2012年前11个月，全国50个代表城市住宅月均成交量达2272万平方米，总成交量比2011和2010年同期分别高出24.6%和10.7%。此外，新房价格止跌反弹，百城住宅均价自2011年9月开始连续9个月下跌，但在2012年6月份首次止跌后连续上涨。
首套房贷
首套房贷利率优惠，以及央行连续两次降息，加大地刺激了市场消费的热情。除了房价之外，购房者很关心贷款利率水平，尤其是首套房贷利率水平。2012年3月份，国内多家银行首套房贷利率出现了明显的下调，不少恢复85折优惠幅度。这与此前的基准利率水平相比，相当于将利息负担减轻了18%左右(贷款年限为30年)。此后的5、6两个月，成交量大幅攀升，6月份成交量创全年新高，与之不无关系。
此外，央行连续两次降息，也在一定程度上起到了刺激住房消费的作用。6月8日，央行时隔三年半后首次降息，7月份再宣布降息，两次降息，市场消费热情再次迸发，年底出现的"暖冬行情"与此关系极大。
地王频现
进入下半年以来，北京、上海、天津、南京等城市接连出现"地王"现象，开发商集体进入亢奋状态，纷纷斥巨资拿地。本刊通过梳理发现，这一轮土地盛宴发生在今年下半年，而且尤以标杆企业表现得最为积极。在2012年7~11月份，以招、保、万、金为代表的十大标杆企业，拿地资金超过1167亿元，是上半年的 2.8 倍，拿地面积为 3424 万平方米，比上半年高 16%。万科今年在土地市场最为积极，截至 11 月底，已完成投资509 亿元，共拿地 2126 万平方米，无论是拿地金额还是拿地面积都为10家代表企业最高。保利位列第二，共计319 亿元、1064 万平方米，拿地金额同比大幅上升68%。此外，与之前大型房企在三四线城市寻求机会的做法不同的是，下半年拿地的主战场集中在一、二线城市。
政策微调
扬州购房补贴、贵阳的购房落户……，将近有超过40个城市出台刺激楼市的地方性政策，这对区域市场的刺激作用极大。
据本刊梳理，楼市调控近一年来，全国已经有超过40个城市出台相关微调政策，各类政策的出发点均集中在鼓励合理需求。如深圳、济南、武汉等30 多个城市集中为公积金政策松绑；厦门、天津、上海等地则调整普通住宅标准，扬州等地出台减税或补贴政策，上调限价、户籍放松等多方面。但触及限价、限购以及限贷等根本性调控措施的政策被叫停，支持首套房的公积金制度调整得到支持和认可。
打折促销
2012年打折促销现象贯穿全年，尤以上半年为甚。不过，随着下半年不少企业早早完成销售目标，房企打折促销兴趣锐减。预计2013年打折促销现象仍然存在，但是更具个性化特征。
2012年上半年基本呈现"以价换量"格局，为了加快资金回笼，房企或采取打折促销活动，或平价入市策略，吸引购房者出手。但下半年形势发生变化，市场上打折现象虽然时有发生，但打折的幅度缩小，出现的频次也大大降低。目前房价面临着一定的反弹压力，因此2013年楼市虽然也会出现打折现象，但不会大面积发生。
泡沫破裂
炒作过于剧烈的城市，终于出现泡沫破裂的那一天。温州、鄂尔多斯两大房价曾经遭遇"爆炒"的城市，终因为资金链断裂而导致房价大幅下滑，温州的房价与高点时期相比，已经"腰斩"，而鄂尔多斯的房价也一路下滑不止。少数三、四线城市因为购买力透支，在未来，还将面临房价回落的风险。
资金松绑
长期受融资之困的楼市，在2012年得到一定程度的缓解。信贷环境逐渐缓和利好市场，支持自住需求回升房地产新增贷款稳步提升，三季度房地产贷款占总贷款余额比重已有所提高。统计数据显示，2012 年二、三季度，伴随市场回暖，同时在降准、降息的信贷环境支持下，房地产新增贷款持续增长，二季度环比增长33%至3226 亿元，三季度增长 29%至4168 亿元，同比增幅达 107%，而余额占人民币总贷款余额的比值也上升0.2 个百分点至 19.7%。随着货币政策微调，流向房地产业的贷款稳步增长，支撑2012年房地产市场形势持续向好。
房产税
房产税是否全面开征，成为民众极为关心的一个话题，而这，显然会延续到2013年。种种迹象表明，房产税全面开征已经提速，税务总局相关领导在不同场合传达了这样的信息。市场也已经形成共识，全面开征成为必然趋势。房产税怎么征，主要涉及四个方面，一是面积，二是价格，三是税率，四是对存量还是增量征收。但目前还没有一个具体标准，因此在接下来的时间里，大家仍然会对此倾注相当高的关注热情。
投机离场
在国内一线以及中心城市，投资性需求几乎被清除离场。受制于限购措施，以及差别化信贷政策，加大投机、投资性需求的购房难度，同时提高了投资成本，使得此类需求难觅机会，因此离场在情理之中。不过，由于全球正经历通胀压力，房价同样也面临反弹压力，投资性需求还有可能重新回到市场，所以调控政策还会从抑制投资性需求的角度出发，来保证市场平稳发展。
3.政策实施后反应
2012年在政策方面，中央政府一方面坚持巩固房地产调控成果，坚持调控不动摇，另一方面，则以支持刚需为核心，为市场提供了松动的空间。在中央政策留有余地的背景下，地方政府积极探索，以在政策允许范围内尽可能降低房地产调控对地方经济和财政收入的冲击。
在刚需支持下，2012年商品房销售整体回暖，1-11月销售额和销售面积与超过去年同期，价格止跌回升，开发商现金流压力暂得缓解。但由于调控政策的推出尚无时间表，资金瓶颈未来还将是困扰房产开发企业的因素之一，土地市场量跌价挺，目前房产市场开发投资虽趋于稳定，但从土地购置和新开工数据来看，市场信心仍稍显不足，在扩大投资方面十分谨慎。
截至2012年11月份，房地产调控已经持续了将近三年时间，调控的力度和持续的时间均大大超过以往调控，也因此超过了市场的预期。在这期间，市场越是躁动，调控越是坚决。市场对政策持续性的态度，从最初持怀疑态度，到最终的接受，从最初的观望到最终的顺势而为。可以明显看出，不论是开发商还是客户，都逐渐趋于冷静，市场转向平稳发展。
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